Quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất?

Trên đây là những ý kiến từ bạn Nguyễn Đức Phường, địa chỉ tại TP Việt Trì, tỉnh Phú Thọ hỏi về vấn đ?? liên quan đến Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được quy định ra sao? Loại đất đai, điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất? Khi nhận thế chấp sổ đỏ cần đáp ứng những điều kiện ra sao? Theo Luật sư Đặng Văn Tiến cho biết, quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất; hay những loại đất mà hộ gia đình, cá nhân có thể thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng, tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân được nêu tại điều 179, mục 3, chương XI, Luật đất đai số 45/2013/QH13, ngày 29 tháng 11 năm 2013). Cụ thể như sau:

 Điều 179. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

 1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đ??i, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

 a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;

 b) Chuyển đ??i quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác;

 c) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của phá;p lu???t;

 d) Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất;

 đ) Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo phá;p lu???t.

 Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo phá;p lu???t.

 Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó;

 e) Tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 của Luật này; tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này;

 g) Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của phá;p lu???t;

 h) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh;

 i) Trường hợp đất thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án thì có quyền tự đầu tư trên đất hoặc cho chủ đầu tư dự án thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư dự án để thực hiện dự án theo quy định của Chính phủ.

 2. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

 a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;

 b) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

 c) Để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

 d) Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của phá;p lu???t về dân sự;

 đ) Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của phá;p lu???t;

 e) Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.

 3. Hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

 a) Trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này;

 b) Trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất hàng năm thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều này.

 4. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ như trường hợp không được miễn, không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

 5. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không thuộc trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của phá;p lu???t về dân sự.

Trong khi đó, hộ gia đình, cá nhân khi nhận thế chấp sổ đỏ cần đáp ứng những điều kiện như: Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đất không có tranh chấp … (khoản 1, điều 188, mục 5, chương XI, Luật đất đai số 45/2013/QH13, ngày 29 tháng 11 năm 2013). Cụ thể:

 Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đ??i, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

 1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đ??i, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

 a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

 b) Đất không có tranh chấp;

 c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

 d) Trong thời hạn sử dụng đất.

 Ngoài ra, theo luật sư Đặng Văn Tiến, việc chuyển đ??i, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính (khoản 3, điều 188, mục 5, chương XI, Luật đất đai số 45/2013/QH13, ngày 29 tháng 11 năm 2013).

 Cũng theo luật sư Đặng Văn Tiến, cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng được nhận thế chấp đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện được quy định tại điều 35, tiểu mục 3, chương III, Nghị định số 21/2021/NĐ-CP, ngày 19 tháng 3 năm 2021. Cụ thể :

 Điều 35. Việc nhận thế chấp c???a cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

 Việc nhận thế chấp c???a cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

 1. Bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai, cá nhân là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;

 2. Việc nhận thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không vi phạm điều cấm của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan, không trái đạo đức xã hội trong quan hệ hợp đồng về dự án đầu tư, xây dựng, thuê, thuê khoán, dịch vụ, giao dịch khác;

 3. Trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm bao gồm trả tiền lãi thì lãi suất phát sinh do chậm trả tiền, lãi trên nợ gốc trong hạn, lãi trên nợ gốc quá hạn, lãi trên nợ lãi chưa trả hoặc lãi, lãi suất khác áp dụng không được vượt quá giới hạn thỏa thuận về lãi, lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 357, khoản 5 Điều 466 và Điều 468 của Bộ luật Dân sự. Trường hợp có thỏa thuận về việc xử lý đối với hành vi không trả nợ đúng hạn của bên có nghĩa vụ và không có quy định khác của phá;p lu???t thì chỉ xử lý một lần đ??i với mỗi hành vi không trả nợ đúng hạn;

 4. Điều kiện có hiệu lực khác của giao dịch dân sự theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan.

 Như vậy, khi có nhu cầu thế chấp sổ đỏ, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có thể thế chấp tại hộ gia đinh, cá nhân (trong trường hợp hộ gia đinh, cá nhân đ?? điều kiện) mà không nhất thiết phải thế chấp tại ngân hàng như trước đây.

 “Trên cơ sở nắm rõ những quy định nêu trên, hộ gia đình, cá nhân sẽ có đủ cơ sở để hiểu về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, trong đó có quyền thế chấp quyền sử dụng đất cũng như một số loại đất có thể thực hiện thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất. Cùng với đó, nắm được các điều kiện để xem mình có thể thực hiện quyền thế chấp hay không cũng như bên nhận thế chấp liên quan. Trên đây chỉ là những ý kiến phân tích, giải đáp mang tính tham khảo, trường hợp cần hỗ trợ, hướng dẫn cụ thể, anh Nguyễn Đức Phường có thể liên hệ cơ quan chuyên môn như Tài nguyên-Môi trường, Tư pháp, Công an … để được bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp theo quy định của phá;p lu???t” – luật sư Đặng Văn Tiến phân tích thêm./.